Inwestor dysponujący kapitałem z przeznaczeniem na flipowanie na nieruchomościach, czyli na zakup mieszkania i sprzedaż z zyskiem, musi liczyć się z wieloma kosztami towarzyszącymi takim inwestycjom. Jakie to będą koszty i w jakiej wysokości inwestor zmuszony będzie je ponieść?
Wybór nieruchomości
Rynek pierwotny jest jednym z obszarów, gdzie można znaleźć pożądane oferty nabycia nieruchomości z myślą o „house flippingu”, czyli flipowaniu na nieruchomościach. W tym celu inwestor może przeglądać oferty deweloperów, którzy powinni udostępniać potencjalnym kupującym prospekty inwestycyjne. Wymieniane są w nich wszelkie warunki nabycia mieszkania z rynku pierwotnego. Znajdziemy w nich podstawowe informacje dotyczące samej inwestycji, harmonogramu prac dewelopera, jak i o kosztach związanych z zakupem nieruchomości. Co mogą obejmować?
Na początek – opłata rezerwacyjna
Inwestor, który ma w kieszeni pieniądze pozwalające na zakup mieszkania z rynku pierwotnego, nie musi uiszczać opłaty rezerwacyjnej. Po prostu wpłaca zaliczkę lub zadatek przy podpisywaniu umowy deweloperskiej, np. 10 proc. wartości przyszłej nieruchomości.
Jeśli jednak inwestycja ma być realizowana z udziałem kredytu hipotecznego z banku, nie możemy mieć pewności co do tego, że na pewno dojdzie do skutku. Jeśli bank odmówi finansowania, to nic nie będziemy mogli zrobić. Warto jednak zapewnić sobie pożądaną nieruchomość poprzez jej rezerwację. W parze z nią potencjalny kupujący uiszcza opłatę rezerwacyjną, która zwykle jest zwrotna. Może być ona wpłacana w wysokości 1 proc. wartości nieruchomości.
Opłaty sądowe i notarialne
Kiedy realizujemy inwestycje w ramach flippingu nieruchomości, konieczne opłaty notarialne i sądowe w żadnym przypadku nie powinny stanowić dla nas zaskoczenia. Podstawowe szkolenie z flipowania powinno omawiać obszernie to zagadnienie. Warto wiedzieć, że taksy notarialne są konieczne do poniesienia przy podpisywaniu umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Ich wysokość została prawnie uregulowana w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku. W wyniku tego maksymalna stawka za przygotowanie takiego aktu wynosi 6 zł netto za każdą 1 stronę przygotowanego dokumentu, a strona musi mieć co najmniej 25 wierszy. Notariusz z reguły przygotowuje 3-4 wpisy, które składa się w Wydziale Ksiąg Wieczystych, kupującemu i sprzedającemu oraz do banku, jeśli inwestycja jest realizowana z udziałem kredytu bankowego. Opłaty notarialne są zmienne i będą wyższe przy droższych nieruchomościach.
W sądzie inwestor musi uiścić kolejne opłaty. Płaci się za wpis do księgi wieczystej nieruchomości – samodzielnie lub przy pomocy notariusza. Niezależnie od wartości mieszkania, wysokość takich opłat jest taka sama. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych wskazuje, jakie wydatki ponoszone będą przez kupującego w związku z nabyciem mieszkania. Wyniosą one:
· 100 zł za założenie księgi wieczystej nieruchomości,
· 200 zł za wpis w księdze wieczystej prawa własności,
· 200 zł za wpis w księdze wieczystej hipoteki.
Opłata w określonej kwocie może być przekazana przez kupującego za pośrednictwem notariusza do właściwego Sądu Rejonowego.
Kwestie podatkowe przy zakupie mieszkania i jego sprzedaży
Kiedy inwestor zajmuje się flipingiem na nieruchomościach, musi nie tylko ponieść wszystkie powyższe opłaty, ale również koszty podatkowe. W przypadku zakupu mieszkania z rynku pierwotnego jest zwolniony ustawowo z konieczności opłacenia podatku PCC – podatku od czynności cywilno-prawnych, który wynosi 2 proc. Przy sprzedaży mieszkania w ciągu 5 lat od chwili jego zakupu inwestor zapłaci jeszcze podatek dochodowy w wysokości 19 proc. dochodu ze zbycia nieruchomości.
